导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别　　

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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