5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒn大学老师最怕什么部门举报g)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产大学老师最怕什么部门举报。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏大学老师最怕什么部门举报速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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