万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为华大基因有国家背景吗(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅华大基因有国家背景吗国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。华大基因有国家背景吗不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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